フリーランスの住宅ローン——節税するほど審査に不利になる「所得金額」の壁と、3年前から始める準備

2026-08-11 働き方・開業

フリーランスでも住宅ローンは組めます。ただし、審査の見られ方が会社員とはっきり違います。

会社員の年収は源泉徴収票の「支払金額」で判断されますが、フリーランスは確定申告書の「所得金額」——つまり経費を引いた後の金額で判断されるのが一般的です。

ここに、フリーランス特有のねじれが生まれます。節税のために経費を積み上げるほど所得は下がり、その分だけ住宅ローンの審査には不利になる、という相反関係です。

この記事では、審査で見られる数字・フラット35と民間銀行の違い・自宅兼事務所の場合の住宅ローン控除の扱いを整理し、「いつから何を準備すればいいか」を具体的にまとめます。

1. 審査で見られるのは「売上」ではなく「所得」

まず押さえるべきは、審査の土台になる数字です。

売上1,200万円・経費700万円のフリーランスは、審査上は「年収500万円」に近い扱いになります。同じ売上でも経費が400万円なら「年収800万円」として見られます。節税の巧拙が、そのまま借入可能額の目安を動かすわけです。

なお「所得」の定義は金融機関によって差があります。確定申告書の所得金額をそのまま使うところもあれば、青色申告特別控除前の金額に戻して評価するところ、減価償却費を加算して見るところもあります。どの数字で見られるかは、申し込む前に確認しておくと計画が立てやすくなります。

直近何年分を見られるか

民間金融機関では、直近2〜3期分の確定申告書を求められるのが一般的です。単年の数字だけでなく、所得が安定しているか・増加傾向かも見られます。

一方、住宅金融支援機構のフラット35は自営業者が利用しやすい設計で、民間より必要書類が少なく、直近1期分の申告内容で申し込めるケースが多いとされています。ただし借入額・物件・取扱金融機関によって必要書類は変わるため、条件は必ずフラット35の公式サイトで最新のものを確認してください。

開業1〜2年目は厳しいのが実情

申告実績が積み上がっていない時期の審査は、どうしても不利になります。配偶者が会社員であればペアローンや収入合算という選択肢もあるため、単独名義にこだわらず組み立てを考えるのが現実的です。

2. 「節税」と「審査」の切り替えは3年前から

購入を考え始めたら、逆算して準備を始めます。目安は購入予定の3年前です。

1. 3年前——節税重視から所得重視へ、方針を切り替える時期を決める。ここから先の申告書が審査で見られる
2. 2年前——経費計上の方針を見直す。任意の前倒し計上・過大な家事按分は、審査への影響を意識して判断する
3. 1年前——フラット35などで仮審査を受け、借入可能額の目安を掴む。頭金・諸費用の準備状況を確認する
4. 購入年——本審査。事業融資の予定がある場合は、住宅ローンとの順序を先に決めておく

ここで重要なのは、節税をやめることが目的ではないという点です。所得を上げれば所得税・住民税・国民健康保険料は増えます。増える税・保険料と、借入可能額・金利条件の改善を天秤にかけて、「どの年からどちらを取るか」を決める作業だと考えてください。

判断材料として、フリーランスの節税は優先順位で決まるもあわせて読むと、削ってよい経費・残すべき制度が整理できます。

3. 自宅兼事務所の場合——住宅ローン控除と経費の関係

自宅の一部を仕事に使っている場合、税務の扱いには注意点があります。

経費にできるもの・できないもの

按分の考え方そのものは、家事按分の割合の決め方で解説している面積・使用時間ベースの計算と同じです。

住宅ローン控除は「居住用部分」だけが対象

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、フリーランスも利用できます。ただし会社員と違って年末調整がないため、毎年の確定申告で申請する必要があります。

店舗・事務所と併用している住宅では、居住用部分に対応する部分だけが控除の対象で、居住用割合による按分計算が必要です。ここで効いてくるのが国税庁の次の取扱いです。

居住の用に供する部分の床面積……が家屋全体のおおむね90%以上である場合には、その家屋の全部が居住の用に供している部分に該当するものとして取り扱うことができます（国税庁「店舗併用住宅を新築した場合」）。

整理すると、事業使用割合によって扱いはこう分かれます。

つまり、事業使用割合を大きく取って経費を増やすと、住宅ローン控除が削られるという関係にあります。控除額と経費削減額のどちらが大きいかは金額次第ですが、住宅ローン控除の適用期間中は事業割合を控えめにしたほうがトータルで有利になるケースが多く見られます。金額が大きい判断なので、迷う場合は税理士に確認してください。

なお住宅ローン控除には、床面積・合計所得金額・返済期間（10年以上）などの要件があり、入居年によって借入限度額や控除期間が変わります。適用可否と金額は、必ず国税庁のタックスアンサーで入居年に対応する要件を確認してください。

4. 事業融資との順番も決めておく

住宅ローンを抱えた状態で事業融資を申し込むと、住宅ローンの残債は「既存の負債」として評価されます。逆に事業融資が先にあると、住宅ローン審査の返済負担率に影響します。

設備投資や運転資金の借入を数年内に予定しているなら、どちらを先に通すかを先に決める。これだけで、後から「借りられなかった」となる事態をかなり避けられます。

5. まとめ：フリーランスがマイホームを検討するときの3つの視点

• 審査の基準は所得金額。売上ではなく経費を引いた後の数字で見られる。節税と審査は相反する
• 切り替えは3年前から。直近2〜3期の申告内容が審査対象になるため、購入時期から逆算して方針を決める
• 自宅兼事務所は事業割合が分岐点。10%以下なら控除は全額扱い、50%以上で控除ゼロ。経費と控除はトレードオフ

住宅ローンは、フリーランスの「税務」「事業計画」「生活設計」が交差する場所です。どれか1つだけを最適化すると、他が崩れます。

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